商業(yè)文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃通常是在現(xiàn)實(shí)條件的基礎(chǔ)上根據(jù)市場需求、行業(yè)趨勢(shì)和地域特點(diǎn)等因素進(jìn)行調(diào)研分析，并通過創(chuàng)新、創(chuàng)意，幫助客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)策劃，以最小的物質(zhì)投入和最大的智力投入產(chǎn)生最佳的效果，使項(xiàng)目更具有優(yōu)勢(shì)和競爭力，從而提高項(xiàng)目盈利能力和可持續(xù)性，并滿足當(dāng)?shù)厥袌黾吧鐣?huì)需求。我司投融資&戰(zhàn)略研究部承接了對(duì)某商業(yè)文旅項(xiàng)目的業(yè)態(tài)策劃工作，項(xiàng)目位于當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的中心區(qū)域，項(xiàng)目沿海而建，同時(shí)帶有大型的摩天輪設(shè)施。本文旨在以此項(xiàng)目為例，分享對(duì)商業(yè)文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃的思路。
對(duì)于商業(yè)文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃方案，其核心及亮點(diǎn)在于：
（1）概念創(chuàng)新。通過引入新穎、獨(dú)特的概念和主題，可以吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注和興趣。
（2）個(gè)性化/差異化定制。在業(yè)態(tài)策劃中，考慮到不同消費(fèi)群體的個(gè)性化需求，提供定制化的產(chǎn)品和服務(wù)，是一個(gè)重要的核心要素。這涉及到業(yè)態(tài)選擇、定價(jià)策略、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面的個(gè)性化定制，以滿足不同消費(fèi)者的差異化需求。
（3）文化宣傳與傳承。結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣v史傳承或自然環(huán)境，打造獨(dú)特的主題商業(yè)街區(qū)。引入當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)工藝、民俗表演、文化展覽等元素，提供真實(shí)、深度的文化體驗(yàn)。
本項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃方案分為五個(gè)部分。
一、項(xiàng)目環(huán)境分析
在實(shí)施策劃之前，必須進(jìn)行關(guān)于項(xiàng)目環(huán)境的調(diào)研，調(diào)研的情況直接決定業(yè)態(tài)策劃的成敗。項(xiàng)目環(huán)境分析分為城市環(huán)境分析及區(qū)域環(huán)境分析、項(xiàng)目情況分析三個(gè)部分。
（1）城市環(huán)境分析。通過對(duì)城市區(qū)域位置、交通、經(jīng)濟(jì)、發(fā)展規(guī)劃和人口情況等因素進(jìn)行綜合分析，為項(xiàng)目策劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參考依據(jù)。
城市區(qū)域位置是項(xiàng)目規(guī)劃中不可忽視的因素。要考慮項(xiàng)目所處的地理位置是否具有優(yōu)勢(shì)，如是否靠近交通樞紐、商業(yè)中心或旅游景點(diǎn)等。這樣有利于項(xiàng)目的可達(dá)性和吸引力，更好地吸引目標(biāo)客群，提高項(xiàng)目的競爭力。
交通狀況是影響項(xiàng)目發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。包括交通設(shè)施的完善程度、道路通行情況、公共交通的覆蓋范圍等。良好的交通狀況能夠提供方便、快捷的出行條件，增加項(xiàng)目的流量和客流量，為項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營和旅游吸引力提供支持。
經(jīng)濟(jì)狀況是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。要對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和潛力，判斷項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營前景和盈利能力。
發(fā)展規(guī)劃也是關(guān)鍵因素，了解城市未來的發(fā)展方向和政府對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持政策，有助于項(xiàng)目與城市發(fā)展的契合度。
人口情況是項(xiàng)目規(guī)劃中需要綜合考慮的因素之一。了解城市的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力等，有助于確定項(xiàng)目的定位和目標(biāo)客群，并制定恰當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V和經(jīng)營策略，提高項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營效果。
（2）區(qū)域環(huán)境分析
為了更好地了解項(xiàng)目所在區(qū)域的競爭情況和潛在機(jī)會(huì)，我司進(jìn)行了多次的實(shí)地調(diào)研，對(duì)周邊區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致觀察和研究。通過實(shí)地調(diào)研，深入了解周邊及競對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營模式等方面。同時(shí)，觀察這些項(xiàng)目的客流量、消費(fèi)水平、市場定位以及客戶反饋等信息，以了解區(qū)域市場的競爭格局和潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也積極尋找競對(duì)項(xiàng)目中存在的空白和機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)策劃提供差異化、創(chuàng)新化的思路。
（3）項(xiàng)目情況分析
最后，為了全面評(píng)估項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，以及應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的機(jī)會(huì)和威脅，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以深入了解項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和潛在問題。
優(yōu)勢(shì)（Strengths）。項(xiàng)目具備獨(dú)特的地理位置、豐富多樣的旅游資源和獨(dú)特的文化價(jià)值。這些優(yōu)勢(shì)將為項(xiàng)目吸引消費(fèi)者提供有力支持，并為其打造獨(dú)特的體驗(yàn)提供契機(jī)。
劣勢(shì)（Weaknesses）。項(xiàng)目可能還存在著便利性、舒適性、人口支持不足等方面的薄弱點(diǎn)。
機(jī)會(huì)（Opportunities）。通過調(diào)研和對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的深入了解，該地區(qū)的旅游市場潛力巨大，且市場需求不斷增長。同時(shí)，區(qū)域市場內(nèi)存在業(yè)態(tài)空白，合理的市場定位和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)策劃，可以抓住這些機(jī)會(huì)，提供獨(dú)特的價(jià)值和服務(wù)，以差異化和創(chuàng)新化吸引消費(fèi)者。
威脅（Threats）。市場競爭、成型的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素都可能對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。應(yīng)通過對(duì)這些潛在威脅進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并制定了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，以應(yīng)對(duì)不確定性和挑戰(zhàn)。
二、項(xiàng)目定位
在項(xiàng)目定位階段，我們采用了對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘邢M(fèi)者進(jìn)行調(diào)查問卷的方式，結(jié)合項(xiàng)目環(huán)境分析，確定了本項(xiàng)目的定位和目標(biāo)消費(fèi)群體。調(diào)查問卷覆蓋了消費(fèi)者的出行方式、出行時(shí)間、出行目的、消費(fèi)類型以及消費(fèi)需求等方面的內(nèi)容。
在調(diào)查中我們了解到消費(fèi)者在選擇出行方式時(shí)更傾向于使用私家車或公共交通工具。他們更愿意在周末和節(jié)假日出行，以減輕壓力放松心情為主要出行目的，消費(fèi)者期望在項(xiàng)目中感受到輕松、舒適和愉悅的氛圍，并與家人朋友一同創(chuàng)造美好回憶。
其次，我們明確了消費(fèi)者的出行消費(fèi)偏好。其中，以品味美食和自然風(fēng)光體驗(yàn)為主導(dǎo)。消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)文旅項(xiàng)目的需求主要包括餐飲、體驗(yàn)型娛樂和親子活動(dòng)等方面。他們期待項(xiàng)目能夠提供高品質(zhì)的餐飲體驗(yàn)、多樣化的娛樂項(xiàng)目以及趣味和教育并行的親子文化活動(dòng)。
基于以上調(diào)查結(jié)果，我們將項(xiàng)目的定位確定為一個(gè)“一站式”場景體驗(yàn)項(xiàng)目，集購物、餐飲、娛樂、文化藝術(shù)、親子活動(dòng)和自然風(fēng)光于一體的綜合體。項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是5-15歲兒童以及喜歡探索和享受時(shí)尚潮流的年輕人群。通過提供獨(dú)特的主題場景（摩天輪主題、親子主題、節(jié)慶主題）、精彩紛呈的體驗(yàn)型娛樂（體驗(yàn)型餐飲、沉浸式運(yùn)動(dòng)、沉浸式娛樂）、豐富多樣的文化藝術(shù)場景（當(dāng)?shù)孛朗场⒊鞘姓箯d、城市書房）以及極致的山海城景色融合，為消費(fèi)者打造一個(gè)充滿活力和魅力的商業(yè)文旅目的地。
三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃方案
項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃遵循明確定位、功能完整、業(yè)態(tài)相關(guān)性原則。
（1）明確定位：通過調(diào)研研究，對(duì)項(xiàng)目的整體功能性定位、目標(biāo)客群的選擇以及項(xiàng)目規(guī)模的選擇進(jìn)行分析，從而確定項(xiàng)目定位。
（2）功能完整：不同地區(qū)的消費(fèi)理念和環(huán)境有較大差異，因此要根據(jù)項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境，確定項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)。
（3）業(yè)態(tài)相關(guān)性：確保項(xiàng)目內(nèi)的業(yè)態(tài)能夠功能互補(bǔ)，有明確的功能特征又能融為一個(gè)整體，從而在保障游覽舒適性及流暢性的同時(shí)影響目標(biāo)人群的逗留時(shí)間與消費(fèi)客單價(jià)。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則，結(jié)合上述項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群定位，可以對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)進(jìn)一步做分類及布局規(guī)劃。
四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析
項(xiàng)目成本的預(yù)測(cè)和估算包括建設(shè)和裝修費(fèi)用、設(shè)備投資費(fèi)用、市場推廣費(fèi)用、人力資源成本、原材料及燃料動(dòng)力費(fèi)等。通過詳細(xì)的成本預(yù)測(cè)，可以了解項(xiàng)目所需的資金投入，并評(píng)估其可行性和回報(bào)率。
項(xiàng)目收入的預(yù)測(cè)和估算包括門票銷售、店鋪?zhàn)饨稹⒒顒?dòng)收入、停車位租金等方面的收入預(yù)測(cè)。通過市場調(diào)研和類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，可以對(duì)項(xiàng)目的潛在收入進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，從而衡量策劃方案的盈利潛力和收益能力。
通過對(duì)成本和項(xiàng)目經(jīng)營性收入的預(yù)測(cè)和分析，全面評(píng)估策劃方案的經(jīng)濟(jì)可行性，并為項(xiàng)目策劃方案調(diào)整及決策提供有力的依據(jù)。
五、運(yùn)營階段建議
針對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營階段，我們提出了以下建議：
（1）宣傳引流定位為差異化。通過精準(zhǔn)的市場定位和針對(duì)性的宣傳策略，突出項(xiàng)目與眾不同的特點(diǎn)和獨(dú)特的文化價(jià)值，以吸引目標(biāo)消費(fèi)人群的注意力。同時(shí)充分利用社交媒體、線上線下廣告等多種渠道進(jìn)行宣傳，展示項(xiàng)目的獨(dú)特之處，并積極與潛在客戶互動(dòng)，提升品牌影響力和口碑。另外與周邊景點(diǎn)、酒店建立合作，提供一攬子的交通+住宿+游玩服務(wù)，提高整體的便利性和滿意度。
（2）實(shí)現(xiàn)交通可達(dá)性和便利性。確保項(xiàng)目所在地的交通網(wǎng)絡(luò)便捷，并提供多樣化的交通方式選擇，包括公共交通、停車設(shè)施等，以方便消費(fèi)者的前來。同時(shí)，優(yōu)化項(xiàng)目內(nèi)部的交通規(guī)劃，打造舒適便捷的步行街區(qū)，讓消費(fèi)者能夠輕松自由地流連于商業(yè)文化場景。
我們深入研究商業(yè)文旅項(xiàng)目的業(yè)態(tài)策劃，并與各位分享我們的思路。我們致力于為商業(yè)文旅項(xiàng)目的成功提供智慧和經(jīng)驗(yàn)，相信成功的商業(yè)文旅項(xiàng)目離不開精心策劃的業(yè)態(tài)。如果您對(duì)業(yè)態(tài)策劃有任何疑問或需求，歡迎聯(lián)系我們。
