作為城市化進程的重要環節，城中村改造一直備受國家高度重視。今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造議題，城中村改造成為行業關注的焦點之一。繼4月28日中央政治局會議提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”，7月21日國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》后，9月12日《21世紀經濟報道》獨家消息稱“當前政策加大對城中村改造的支持力度，符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍。一些市場機構預計，未來城中村改造每年拉動的投資規模將超萬億。”我司投融資&戰略研究部對本輪城中村改造的背景進行梳理，并在此基礎上對符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍的影響進行分析。

1 本輪城中村改造的背景梳理

1.1 基本概念

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高；空間上，建設布局出現無序乃至失控的現象。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

1.1 政策歷程

城中村改造并非新的政策，自1998年廣州市首次提出城中村改造概念以來，各城市此前已在陸續推進。2012年《關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》首次將城中村改造和城鎮舊住宅區綜合整治納入了棚戶區改造的范疇之中，2021年“十四五”規劃首次明確提出將城中村改造納入城市更新的范疇之中，但城中村改造尚未形成獨立的政策體系和系統完整的行動方案。

2023年以來，中央層面多次強調要積極推進城中村改造，改造步伐有望提速。7月21日國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出“在超大特大城市積極穩步實施城中村改造，加大對城中村改造的政策支持”，城中村改造的政策體系逐步建立。中央層面關于“城中村改造”的政策梳理見下圖。

1.1 政策意圖與實施目的

本輪城中村改造有改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的政策意圖，是在“房住不炒”與“租購并舉”的頂層思路框架以及“我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化”的背景下提出，客觀上已缺乏住房需求大幅擴張的土壤。

改造目的是對存量土地和房地產資源的優化，更好的滿足居民的居住需求，完善住房保障體系、增加公共基礎設施。

1.2 實施范圍

本輪城中村改造集中于超大特大城市，范圍明顯縮小。根據住建部2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》，我國現有超大城市8座，特大城市11座。具體超大特大城市見下圖。

1 城中村改造項目納入專項債支持范圍的影響分析

近來，行業積極政策陸續落地，但卻鮮有涉及到固定資產與實體經濟。正因如此，“城中村改造”成為了地方財政與城投最主要的方針。消息稱“符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍”，下文對城中村改造項目納入專項債支持范圍的影響進行分析。

1.1 城中村改造項目納入專項債投向范圍預測

專項債屬于地方政府債券，又稱地方政府專項債券，是為有一定收益的公益性項目發行的、約定一定期限內公益性項目對應的政府性基金或專項收入還本付息的政府債券。

當前，專項債投向11大領域，具體投向領域見下圖，我們預測城中村改造項目可能會納入保障性安居工程領域之中，目前保障性安居工程投向主要有城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區改造四個分類。

1.1 專項債能解決的城中村改造項目問題分析

筆者分析專項債可以解決以下幾個城中村改造項目問題：

1、通過專項債可以篩選出成熟度高的城中村改造項目

專項債優先支持項目成熟度高、民眾改造迫切的項目。通過專項債的審核，能夠篩選出成熟度高的項目，專項債精準發力，快速提升經濟效能。

2、專項債的實施主體有保障，通過專項債可以保證城中村改造項目的建設

專項債的實施主體一般為行政事業單位或者平臺公司，由這些單位實施項目，項目的進度、質量有保障，安置房、保障房等的建設有保證，能夠快速形成多元的住房供給體系，保障民生。

綜上所述，受限于專項債自身的功能，其對城中村改造項目有驅動作用，但其對項目的成熟度要求較高，主要投向還是以安置房、保障房為主，起到穩民生的作用。

1.1 城中村改造項目納入專項債支持范圍的政策方向預測

關于符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍的政策尚未明確，筆者猜測后續城中村改造的政策支持可能會圍繞以下幾個方面：

1、出臺相關政策明確城中村改造項目納入專項債的具體領域

預測城中村改造項目可能會納入保障性安居工程領域之中。

2、出臺相關政策明確城中村改造模式

創設適合使用專項債資金的城中村改造模式，需要突出的是城中村改造的收益性、公益性、融資平衡能力三個方面。

3、出臺相關政策強化“政府主導”

專項債是地方政府舉債的舉措，如果城中村改造項目需要使用專項債資金，則理應是由政府主導的項目。對于完全由村集體自主改造的城中村，或者村集體與開發商合作改造的城中村改造項目，沒有使用專項債的基礎。

目前城中村改造項目納入專項債支持范圍的相關政策尚未明確，我們將密切關注政策的走向。

我們深知專項債在促進經濟發展和改善人民生活方面的重要作用，并在專項債謀劃、申報工作中積累多年經驗，致力于為客戶提供高質量的咨詢服務和解決方案。如有專項債相關業務需求，請聯系：閻女士15058109781。