近期，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號文）（下稱指導意見）的出臺引發各界對我國住房體系改革的熱議。該意見于2023年8月25日由國務院常務會議審議通過，目前已下發各級政府及各部委直屬單位。國常會指出“推進保障性住房建設，有利于保障和改善民生，有利于擴大有效投資，是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。”
一、《指導意見》主要內容
今年以來，保障房建設受到中央高度重視，多次提出要加大保障性住房建設和供給。本次《指導意見》的發布預示著新一輪保障房改革即將拉開序幕。縱觀我國住房制度改革歷程，住房保障體系經歷了經適房、廉租房、限價房、公租房、共有產權住房等多輪調整，不斷推進我國住房保障體系的演變與完善。
《指導意見》提出了配售型保障房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則和重點任務。配售型保障房的提出，使我國住房保障體系得到進一步完善，“市場+保障”的住房雙軌制逐漸形成，我國住房保障正在探索“中國模式”。
《指導意見》的提出推動建立房地產轉型發展新模式，一方面在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩定工薪收入群體住房預期，為落實“房住不炒”的定位提供住房支撐；另一方面讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。
隨著保障房的大規模供應，保障房將有效地滿足剛性住房需求，而市場化商品住房將重點滿足改善性住房需求，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。在“市場+保障”的雙軌體制下，保障房脫離商品住房的市場化發展后，合理確定保障房配售價格、以合規的資金來源支持保障房的籌建，是構建新型保障房體系的重中之重。
二、保障性住房配售價格機制
《指導意見》中明確提出“配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。”即配售型保障房的基本定價機制為：劃撥土地成本+建安成本+合理利潤，其中劃撥土地成本及建安成本是較為確定的成本支出，配售價格主要取決于對合理利潤的理解，結合新加坡組屋及國內主要城市共有產權房的定價原則對其定價機制進行相關探討。
(1) 新加坡組屋定價方法
新加坡的組屋制度是1964年新加坡提出的“居者有其屋”計劃下產生的，由建屋發展局主要負責其規劃、建設及管理。建屋發展局以合理市場價格購買國家儲備的土地，按照全部的開發成本確定一個結算價格。新組屋銷售價格低于實際結算價格的部分計入建屋發展局的赤字，并由政府提供財政補貼。建屋發展局會根據附近轉售組屋的售價，以及個別單位的特點和當前市場條件，來確定新組屋的市價，并在此基礎上給予購房人大幅津貼，使新組屋的售價降至可負擔的水平。一般來說，非成熟組屋區的售價相當于家庭年收入的五倍或以下。
(2) 北京市共有產權房定價方法
北京市共有產權住房項目的銷售均價低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
(3) 上海市共有產權房定價方法
單獨選址、集中建設的共有產權保障住房，政府與建設單位之間的結算價格由開發建設成本、利潤和稅金三部分構成。其中，利潤控制在3%以內，稅費按國家規定稅目和稅率及相關優惠政策計算。銷售基準價格以建設項目結算價格為基礎，并綜合考慮保障對象的支付能力、以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。配建的共有產權保障住房銷售基準價格，綜合考慮保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。
(4) 深圳市共有產權房定價方法
共有產權住房項目的銷售均價按照同期同區域同品質商品住房市場參考價格的50%確定，市場參考價格由市主管部門委托專業機構評估測算擬定，報市人民政府批準后執行。同時由市主管部門在銷售均價基礎上結合專業機構評估測算結果設置銷售價格上限。
綜合新加坡組屋及國內主要城市共有產權房定價機制，對于配售型的保障房，其銷售價格在《指導意見》的規定基礎上，需要綜合考慮保障對象的承受能力、本地房地產市場的現狀等。
針對需綜合考慮的因素，可以委托第三方咨詢機構進行調研分析，評估測算其效益，確定適度合理利潤空間。在保障房市場發展完善后，合理利潤則可參考區域內保障房平均利潤水平，綜合考慮本地經濟發展水平及保障對象收入水平的變動來確定。
三、保障性住房資金來源
保障性住房的建設資金來源應保證合法合規，在避免新增政府隱性債務的原則上，拓寬建設資金的融資渠道。《指導意見》中明確了未來建設保障性住房的三大資金來源：一是中央通過現有資金安排渠道適當給予補助，例如2022年中央財政安排城鎮保障性安居工程補助資金708億元，主要投向了建設公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項債，2022年1-10月投向保障性安居工程領域的專項債額度達6245億元；三是利用公積金發放開發貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點，截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發放貸款872.15億元。
除上述《指導意見》中明確的資金來源，各地政府也需探索合規的資金支持方式。一方面可以通過政府性基金中土地出讓金收入設立保障性住房專項基金，另一方面保障房的后期物業運營可產生穩定的現金流，具備良好的經營性收入，可通過財政資金補貼與物業運營收入相結合的方式招引社會投資人參與保障房的建設。另外對于配租型的保障房可以采用市場化融資方式，通過發行保障性租賃住房REITs來募集資金。
《指導意見》的出臺預示著“新房改”的到來，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位明顯提升。在此過程中，以《指導意見》為依據，確保保障房配售價格合理以及合規籌劃資金來源，將有助于推進新型保障房體系建設，形成住房保障的“中國模式”。
投融資&戰略研究部擁有強大的人才團隊，已開展多項策劃咨詢板塊業務，竭誠為客戶提供高質量的咨詢成果。如有各類投融資策劃相關業務需求，請聯系：閻女士15058109781。
